логотип Landspot
назадНазад к советамКоттеджный посёлок в лесу с высоты

Как оформить покупку участка: документы и шаги сделки

Сделка с участком проще, чем с квартирой: на земле никто не прописан, а историю владельцев видно в одной выписке. Но ошибки здесь дорогие — можно заплатить за участок под арестом или купить его у человека, который не вправе продавать. Ниже — порядок, который защищает покупателя.

Сам участок — границы, обременения, подъезд — проверяют до сделки по чеклисту. Эта статья о том, что идёт дальше: документы, договор и расчёт.

Какие документы попросить у продавца

  • Паспорт собственника. Если продаёт компания — выписку из ЕГРЮЛ и доверенность того, кто подписывает договор.
  • Выписку из ЕГРН. Лучше закажите её сами за день-два до сделки: так вы увидите свежие аресты и залоги. Как её читать — в статье «Выписка ЕГРН«.
  • Документ-основание: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения. По нему видно, как участок достался продавцу.
  • Нотариальное согласие супруга, если продавец купил участок в браке.
  • Для участка в СНТ — справку от председателя, что долгов по взносам нет.
  • Если продаёт застройщик посёлка — документы на дороги и сети: кому они принадлежат и кто их обслуживает. Подробнее — в статье «Как проверить застройщика«.

Порядок сделки

  1. Задаток или аванс — по письменному соглашению. Задаток надёжнее: если продавец откажется от сделки, он вернёт задаток в двойном размере, если откажется покупатель — задаток останется у продавца. Аванс возвращают в любом случае.
  2. Договор купли-продажи. Хватит простой письменной формы. Нотариус обязателен, если продают долю в участке или собственник — несовершеннолетний.
  3. Расчёт — через аккредитив, сервис безопасных расчётов банка или ячейку. Продавец получает деньги после того, как право перейдёт к вам. Наличные из рук в руки до регистрации — главный риск сделки.
  4. Регистрация перехода права в Росреестре — через МФЦ, Госуслуги или банк, если покупка в ипотеку. По закону на неё дают до 7 рабочих дней, через МФЦ — до 9.
  5. Передача участка — по передаточному акту или по пункту о передаче в самом договоре.
  6. Выписка из ЕГРН на ваше имя. Это и есть документ о собственности: бумажных свидетельств больше не выдают.

Что проверить в договоре

  • Кадастровый номер, площадь, категория земли и вид разрешённого использования — слово в слово как в ЕГРН.
  • Полная цена и порядок расчёта. Не соглашайтесь занизить цену «ради налога»: если сделка сорвётся, вернуть получится только сумму из договора.
  • Что переходит вместе с участком: постройки, подключения к свету и газу, договоры с сетевыми компаниями.
  • Гарантия продавца, что участок не продан, не заложен и не под арестом.
  • Срок, когда продавец передаёт участок.

Сколько стоит оформление

Госпошлину за регистрацию платит покупатель — сумму покажут в МФЦ или на Госуслугах при подаче заявления. Нотариус, если он нужен, берёт тариф и плату за техническую работу. Аккредитив и безопасные расчёты банки обычно делают платно — спросите цену, когда будете выбирать способ расчёта.

Когда лучше остановиться

Хороший признак — продавец спокойно даёт документы и не торопит. Может быть тяжело, если просят крупный аванс наличными до проверки, отказываются показать документ-основание или обещают «оформить потом». Тогда лучше остановиться и ещё раз проверить участок. Если когда-нибудь будете участок продавать, пригодится статья про налог с продажи.